Sommerzeit – Hitzezeit.

23.07.2003

Wer Mieter von Büroräumen ist, wird sich über das Urteil des LG Bielefeld freuen, wonach die Miete bei durch Sonneneinstrahlung bedingten hohen Raumtemperaturen gemindert werden kann. Das Gericht hat entschieden, dass die Raumtemperatur in einem Büro 26 Grad nicht überschreiten darf, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad.Aber auch in einem solchen Fall muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad niedriger liegen. Es ist Aufgabe des Vermieters bzw. Bauträgers, entsprechende Vorkehrungen zu treffen, damit diese Vorgaben eingehalten werden können. Wer als Mieter auf eine Klimaanlage verzichtet, nimmt damit nicht gleichzeitig unzuträglich hohe Raumtemperaturen oberhalb des üblichen Maßes hin (LG Bielefeld, Urteil vom 16.04.2003 – 3 O 411/01).

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter ein Bürogebäude mit größeren Fensterflächen errichten lassen und die im ersten, zweiten und dritten Geschoss liegenden Räume an den Kläger vermietet. Im I. Obergeschoss befinden sich insgesamt sieben Bürozimmer, eine Bibliothek, ein Besprechungszimmer, das Wartezimmer sowie der Empfang und Toilettenräume, im II. Obergeschoss befinden sich insgesamt sieben Sekretariate, ein größerer Sozialraum, Toilettenräume, eine Küche sowie zwei weitere Nebenräume. Das III. Obergeschoss besteht aus zwei Bürozimmern, einem großen Besprechungsraum sowie einem weiteren Sekretariat und Toilettenräumen. Die Kläger waren im Rahmen der Bauplanung der noch zu errichtenden Räume beteiligt; der genaue Umstand dieser Beteiligung war zwischen den Parteien streitig, im Rahmen der Beteiligung wurde vereinbart, dass bestimmte Räume klimatisiert werden sollen, und zwar der EDV-Raum im II. Obergeschoss, die beiden Arbeitszimmer und ein Besprechungsraum im III. Obergeschoss. Für diese Räume wurde auf Kosten der Kläger eine Klimaanlage installiert. Die Räume wurden im Juni 2000 den Klägern übergeben. Die Kläger haben gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 24.08.2001 erhöhte Raumtemperaturen gerügt.

Die Kläger behaupteten, bereits kurz nach dem Einzug habe sich gezeigt, dass sich die Räume stark aufheizten, teilweise deutlich über 30 Grad Celsius. Dies lasse sich auch durch ausgiebiges Lüften und den Einbau einer Sonnenschutzanlage nicht vermeiden. Sie behaupteten weiter, die Innentemperaturen lägen auch bei niedrigeren Außentemperaturen an zahlreichen Tagen über 32 Grad Celsius; insoweit hatten die Kläger Messprotokolle vorgelegt.

Die Beklagte wurden verurteilt, in den Büroräumlichkeiten der Kläger im I. und II. Obergeschoss sowie in den nicht mit einer Klimaanlage ausgestatteten Räumen des III. Obergeschosses zu gewährleisten, dass bei einer Außentemperatur von bis zu 32 Grad Celsius die lnnentemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigt und bei höheren Temperaturen die Innentemperatur mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegt, weil die Kläger einen Anspruch auf gebrauchstaugliche Überlassung der Mietsache gegen die Beklagten haben

Die Gebrauchstauglichkeit im Allgemeinen beinhalte, so das Gericht, dass die überlassenen Gewerberäumlichkeiten so beschaffen sein müssen, dass der nach dem Vertragszweck vorgesehene Zweck in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssten die Mieträume erfüllen, auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume bedarf. Dazu gehöre auch, dass bestimmungsgemäß in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Eine Gebrauchstauglichkeit zu diesem Zweck könne nur dann angenommen werden, wenn die Arbeitsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Weise beeinträchtigt werden. Die Einhaltung der raumklimatischen Voraussetzungen für ein sicheres und geordnetes Arbeiten seien auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede Gegenstand der Gebrauchstauglichkeit von Büroräumen, zuträgliche Arbeitsbedingungen setzten in diesem Sinne auch die Behaglichkeit des thermischen Raumklimas in akzeptablen Grenzen voraus (so auch schon das OLG Köln NJW-RR 1993, S. 466 f.). Die Grenzen für ein noch innerhalb akzeptabler Werte liegendes Raumklima könnten dabei nicht für alle Nutzungen schematisch festgelegt werden, sie seien auch von der Art und dem Umfang der Nutzung abhängig. Allerdings stellten die Vorschriften des Arbeitsschutzes, welche der Mieter gegenüber seinen Mitarbeitern einzuhalten hat auch hinsichtlich der Mietsache die entscheidende Grenze dar. Ohne Einhaltung der einschlägigen Vorschriften des Arbeitsschutzes sei eine bestimmungsgemäße Nutzung nicht zulässig, die Gebrauchstauglichkeit demzufolge erheblich beeinträchtigt (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.10.1994, OLG Köln, NJW-RR 1993, S. 466 f., OLG Rostock, NZM 2001, 425 f.). Hier müssten die Anforderungen des § 6 ArbStättV i.V.m. d. Arbeitsstättenrichtlinien Raumtemperatur ASR 6/1.3,3 in der Fassung vom 08.05.2001 (BArbBl. 6-7/2001 S. 94) erfüllt werden. Danach sollen die Innentemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht überschreiten. Bei darüber liegender Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die Lufttemperatur höher sein.

Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten erfüllten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht durchgängig die genannten Anforderungen. Die vom Sachverständigen ermittelten Messergebnisse zeigten vielmehr, dass an zahlreichen Tagen im Messzeitraum vom 07.05.2002 bis zum 09.10.2002 die zuträglichen Temperaturen nicht nur unerheblich, sondern in einigen Räumen, insbesondere im Empfang und im Sekretariat an Hochsommertagen während der Arbeitszeit deutlich überschritten werden. Teilweise liegen die Raumtemperaturen auch bei Außentemperaturen unterhalb von 26 Grad Celsius über dam Grenzwert, was nach nachvollziehbarer Auskunft des Sachverständigen an der Sonneneinstrahlung auf die vorhandenen Glasflächen liegt. Nach den für das Gericht überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen konnten die Temperaturen, die durch diesen Treibhauseffekt entstehen, auch nicht durch regelmäßiges Lüften in ausreichender Weise gesenkt werden. Der Effekt des Lüftens während der kühlen Morgenstunden ist angesichts der Erwärmung durch Sonneneinstrahlung der mit einer Glasfläche ausgestatteten Räume gering, da die Herabsetzung der Temperatur nur zeitlich begrenzt Auswirkungen zeigt. Die von den Ausführungen des Sachverständigen gestützte allgemeine Lebenserfahrung zeigt, dass ein Lüften zur Zeit der Temperaturspitzenwerte nicht zielführend ist. Ein ausreichender Luftaustausch ist bei den senkrecht stehenden Fenstern bei geringer Temperaturdifferenz nicht gewährleistet, ein Öffnen der Fenster bei geschlossenem Sonnenschutz kann sogar den gegenteiligen und unerwünschten Effekt hervorrufen, und zwar die dort gestaute Warmluft in das Innere des Gebäudes hineinführen. Nächtliches Lüften sei aufgrund der damit verbundenen Risiken auf Dauer für den Mieter unzumutbar.

Der von der Beklagten eingewandte Verzicht auf eine Vollklimatisierung unter den hier vorliegenden klimatischen Voraussetzungen sei nicht gleichzusetzen mit der Inkaufnahme von Raumtemperaturen, die jenseits des noch akzeptablen Maßes liegen. Die von den Klägern erwünschte Klimatisierung dient nicht dazu, erst zuträgliche Temperaturen in den Räumlichkeiten zu schaffen, sondern über die allgemeinen Anforderungen hinaus eine besonders angenehme Arbeitsatmosphäre zu schaffen. Übereinstimmend mit der Beklagten ging das Gericht davon aus, dass bei den vorherrschenden klimatischen Bedingungen am Ort der Räumlichkeiten eine Vollklimatisierung üblicherweise nicht zur Gebrauchstauglichkeit gehört. Wenn die Vollklimatisierung aber nicht zur allgemeinen vorausgesetzten Gebrauchstauglichkeit gehört, lasse der völlige oder hier teilweise Verzicht des Mieters auf die Vollklimatisierung auch keine Rückschlüsse auf die Hinnahme von höheren Temperaturen im Rahmen der üblichen Tauglichkeit zu. Wer also auf eine Klimaanlage verzichtet, nimmt damit nicht gleichzeitig unzuträglich hohe Raumtemperaturen oberhalb des üblichen Maßes hin. Auch wenn die Kläger an sämtlichen Planungen beteiligt gewesen seien und die Beschaffenheit der Räume einschließlich der vorhandenen Glasflächen und das Fehlen einer Vollklimatisierung der gesamten Räume gekannt haben sollten, führe dies nicht dazu, dass die Räumlichkeiten nicht mehr den Anforderungen des Arbeitsschutzes entsprechen müssten. Die ArbStättV enthalte gerade eine standardisierte Raumklimaanforderung an Arbeitsplätze, die vom jeweiligen Arbeitgeber grundsätzlich zu gewährleisten ist und stellt damit eine Anforderung an die vom Arbeitgeber zu stellenden Räumlichkeiten dar, von der der Arbeitgeber - wie hier die Kläger - aus arbeitsschutzrechtlicher Sicht nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände abweichen darf. Sie ist gleichzeitig die Mindestanforderung, die der Arbeitgeber als Mieter oder Eigentümer von den von ihm genutzten Räumen als erfüllt ansehen darf, sofern die Räume zu eben diesen Zwecken errichtet werden.

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