Artikelserie: Neues Bauvertragsrecht zum 1. Januar 2018

Teil 3: Der Verbrauchervertrag

München - 24.08.2017

Der durchschnittliche private Häuslebauer investiert in der Regel beim Bau eines Hauses einen wesentlichen Teil seiner finanziellen Mittel. Da er dabei auch noch als Laie unter Profis unterwegs ist, bedarf er nach Ansicht der Bundesregierung besonderen Schutz-es; zu diesem Zweck wurde der Verbraucherbauvertrag (§§ 650i ff BGB) eingeführt.

Verbraucher i.S. des Verbraucherbauvertrages sind natürliche Personen, die überwiegend nicht im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handeln. Nach dem BGH kann auch eine WEG als Verbraucher einzustufen sein (BGH, Urt. v. 24.03.2015, Az. VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14).

Bauvertrag ist nicht gleich Bauvertrag

Aber bei weitem nicht jeder Bauvertrag mit einem Verbraucher ist ein Verbraucherbauvertrag. Dieser umfasst nur den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Nicht darunter fallen die Herstellung von anderen Bauwerken, Außenanlagen und nicht erhebliche Umbaumaßnahmen.

Der Wortlaut und auch die Gesetzesbegründung spricht dafür, dass ein Verbraucherbauvertrag zudem nur dann vorliegt, wenn die Leistungen aus einer Hand kommen z.B. bei einem Generalübernehmer, da andere Bauaufträge in den Schutzbereich des „normalen“ Verbrauchervertrages nach §§ 312 ff BGB fallen. Wie weit die Rechtsprechung den Anwendungsbereich fasst, bleibt jedoch abzuwarten.

Verbraucherschutz vor Vertragsschluss

Der Schutz des Verbrauchers beginnt bereits vor Vertragsschluss, denn der Unternehmer muss dem Verbraucher eine Baubeschreibung in Textform zu Verfügung stellen. Diese Verpflichtung entfällt nur dann, wenn der Bauherr oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungspunkte vorgibt.
Die Darstellung der Baubeschreibung muss klar und verständlich sein und die wesentlichen Eigenschaften wie Art, Umfang und Qualität der betroffenen Bauleistung aufführen. Es findet sich in Art. 249 § 2 EGBGB eine ausführliche Auflistung der notwendigen Angaben.

Besonders hervorzuheben ist, dass in der Beschreibung auch ein Fertigstellungstermin verbindlich anzugeben ist; falls das noch nicht möglich ist, ist die Dauer der Baumaßnahme anzugeben. Die Baubeschreibung wird anschließend auch Inhalt des Vertrages, es sein denn der Vertrag enthält ausdrücklich eine hiervon abweichende Regelung.

Lücken oder Unklarheiten in der Baubeschreibung sind durch Auslegung zu schließen, wobei insbesondere auch die in der übrigen Beschreibung enthaltenen Qualitätsstandards herangezogen werden müssen. Bleiben dennoch Zweifel am geschuldeten Leistungsumfang bestehen, so ist die Auslegung zu Lasten des Unternehmers vorzunehmen.

Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen

Auch der Verbraucherbauvertrag selbst bedarf der Textform. Zudem besteht zu Gunsten des Verbrauchers ein Widerrufsrecht, das nur dann nicht gilt, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Dieses Widerrufsrecht gestattet dem Verbraucher den Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Die Frist beginnt nicht zu laufen, bevor der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde, was in Textform zu erfolgen hat.

Die Belehrung muss den Verbraucher über seine wesentlichen Rechte in hinreichend deutlicher Form aufklären. Ein Muster findet sich in Anlage 10 zu Art 249 § 3 EGBGB. Spätestens endet die Frist jedoch ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss. Im Falle eines wirksamen Widerrufs haben die Parteien die ausgetauschten Leistungen zurück zu erstatten bzw. Wertersatz zu leisten.

Abschlagszahlungen

Auch bei den Abschlagszahlungen gelten für den Verbraucherbauvertrag Besonderheiten. So darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen maximal 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen betragen.

Soweit Abschlagszahlungen verlangt oder vereinbart sind, so sind Vereinbarungen unwirksam, die den Verbraucher zu einer, die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigenden Sicherheitsleistung verpflichtet.

Dem Verbraucher hingegen ist mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Leistung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten.

Herausgabe von Planungsunterlagen

Den Unternehmer treffen auch weitreichende Pflichten zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Bereits rechtzeitig vor Beginn der Ausführung sind die Planungsunterlagen zu erstellen und auch herauszugeben, die der Verbraucher benötigt um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass das Bauvorhaben im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wird.

Dies gilt nicht, wenn die Planung im Wesentlichen durch den Bauherren oder eines von ihm Beauftragten erstellt wurde. Spätestens mit der Fertigstellung sind wiederum die Unterlagen zu übergeben, die für den Nachweis benötigt werden, dass die entsprechenden Vorschriften bei der Ausführung eingehalten wurden.

Soweit der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher den Anschein erweckt hat, er würde auch bestimmte Vorgaben eines Dritten, z.B. eines Darlehensgebers, einhalten, gilt auch hier die oben genannte Verpflichtung.

Übliche Verbraucherschutzvorschrift

Wie bei Verbraucherschutzvorschriften allgemein üblich, kann von diesen Regelungen nicht zu Ungunsten eines Verbrauchers abgewichen werden; sie gelten auch, wenn versucht wird, sie durch anderweitige Gestaltungen zu umgehen.

Raum für Streitpunkte

Ebenso wie im übrigen neuem Bauvertragsrecht dürfte sich auch im Bereich der Regelungen zum Verbraucherbauvertrag für die Rechtsprechung ein weites Betätigungsfeld eröffnen; Raum für Streitpunkte und verschiedene Auslegungen ist jedenfalls ausreichend vorhanden.

Monika Rothe, Bayerische Ingenieurekammer-Bau

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