McKinsey-Studie zeigt: Öffentliche Wohnungsunternehmen sind ein Sanierungsfall

19.05.2004

München (19.05.04) Laut einer gestern veröffentlichten Studie von McKinsey & Company sind jährliche Mehreinnahmen für Deutschlands Städte und Gemeinden in Milliardenhöhe möglich.Durch ein effizienteres Immobilienmanagement könnten die kommunalen Wohnungsunternehmen bis zu 3 Mrd. Euro Mehreinnahmen im Jahr erwirtschaften. Die Privatisierung von Wohnungen könnten außerdem noch mehr Geld in die Kassen spülen. Die Studie mit dem Titel "Sanierungsfall öffentliche Wohnungsunternehmen?" analysiert den deutschen institutionellen Wohnimmobilienmarkt. Im Brennpunkt steht dabei der kommunale Wohnungsmarkt, der mit rund 3 Millionen Wohnungen etwa ein Drittel des gesamten institutionellen Wohnungsbestands in Deutschland repräsentiert.

Im europäischen Vergleich schneidet die deutsche Immobilienwirtschaft insgesamt schlecht ab. Die Gewinne hinken deutlich hinterher. Während in Großbritannien, Frankreich oder Spanien bis zu 10% Rendite erzielt werden, sind es in Deutschland bestenfalls 5 bis 6%. Bei den kommunalen Wohnungseigentümern ist es noch schlechter. Nach Angaben von McKinsey beträgt die Bewirtschaftungsrendite im Schnitt gerade einmal 2,6%. Durch eine bessere Bewirtschaftung könnten die Kommunen die Renditen um bis zu drei Prozentpunkte anheben und damit die Lücke schließen.

Professionelle Bewirtschaftung heißt vor allem, die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten deutlich zu verringern. Zusätzlich lasse sich die Vermietung von Wohnungen aktiver steuern. Eine zum Teil behäbige Bürokratie verhindere oft eine schnelle Wiedervermietung von Wohnungen, die wegen technischer Mängel, notwendiger Renovierungen oder auch nur wegen eines schlechten Wohnungsmarkts lange leer stehen. Die Studie empfiehlt außerdem ein konsequenteres Vorgehen der öffentlichen Vermieter bei Mietrückständen und schließt Mieterhöhungen grundsätzlich nicht aus.
Die Studie zeigt auch die Möglichkeit einer sozialverträglichen Privatisierung von Einzelwohnungen an deren Mieter auf. Damit ließen sich zusätzliche Wertreserven realisieren. In manchen Fällen könne sogar der komplette oder teilweise Verkauf von Portfolios an private Investoren die beste Lösung für die hoch defizitären Kommunen sein. Die Professionalisierung durch private Gesellschaften lasse sowohl einen verbesserten Service für die Mieter als auch mehr Wirtschaftlichkeit der Verwaltung erwarten.
Laut McKinsey & Company seien angesichts der Besorgnis erregenden Finanzsituation der öffentlichen Hand solche Maßnahmen geradezu zwingend. Mit dem Geld, das die Kommunen allein aus einem besseren Management ihres Immobilieneigentums herausholen könnten, ließen sich zum Beispiel notwendige Kinderkrippen- und Kindergartenplätze finanzieren.

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