Es werden genug Wohnungen genehmigt – sie müssen nur gebaut werden

KfW Research-Analyse der deutschen Wohnungsmärkte mit Prognose bis 2030

München - 14.11.2017

KfW Research hat das Forschungsinstitut empirica mit einer Analyse der deutschen Wohnungsmärkte und einer Prognose bis 2030 beauftragt. Auf Basis der Studie und weiterer Untersuchungen ergibt sich folgendes Bild:

In den Ballungsregionen wird weiterhin zu wenig gebaut. Deutschlandweit wurden 2016 rund 80.000 bis 120.000 Wohnungen weniger fertig gestellt als erforderlich wären, um die Wohnungsengpässe zu beseitigen. Ohne eine Ausweitung der Bautätigkeit werden Knappheit und Mieten in wachsenden Ballungsregionen wie Berlin, München und dem Rhein-Main-Gebiet in den nächsten Jahren weiter zunehmen.

In den vergangenen Jahren wurden 600.000 Wohnungen mehr genehmigt als fertig gestellt. Große zeitliche Verzögerungen bei der Fertigstellung von Mietwohnungen gibt es u. a. in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt. Die Ursache ist vor allem in den mehrjährigen Fertigstellungszeiten zu suchen, aber auch in Fachkräfteengpässen sowie darin, dass sich zumindest in einigen Metropolen Baulandeigentümer Baugenehmigungen auf Vorrat erteilen lassen, weil sie auf steigende Erstbezugsmieten oder Verkaufspreise spekulieren.

Die Bevölkerung wird bis 2020 voraussichtlich noch durch Zuwanderung um 400.000 Personen auf einen Spitzenwert von 83 Mio. zunehmen. Der Großteil der Zuwanderer ist aus den EU-Staaten zu erwarten. Da viele Flüchtlinge in ihre Heimatländer zurückkehren, könnte sich die Zuwanderung von Flüchtlingen per Saldo in eine Abwanderung umkehren.

Die Wohnungsnachfrage wird vor allem in den Ballungsregionen weiter steigen, was mancherorts zu weiteren Engpässen und deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Der Abbau des enormen Bauüberhangs kann jedoch erheblichen Druck von den Wohnungsmärkten in den Ballungsräumen nehmen.
Um die Nachfrage nach neuen Wohnungen zu befriedigen, müssten bis 2030 etwa 4,4 Mio. Wohnungen gebaut werden. Die Hälfte davon entfällt auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Selbst genutztes Wohneigentum wird für die Altersvorsorge an Bedeutung gewinnen. Die Wohneigentumsquote in Deutschland wird von derzeit 46 auf 47 % im Jahr 2030 steigen.

Binnenwanderung und Auslandszuwanderung haben zu einer Spaltung der Mietwohnungsmärkte geführt. Die Binnenwanderung ist maßgeblich auf den Trend zu höheren Bildungsabschlüssen zurückzuführen. Die Migration erhöht in Ballungsregionen und begehrten Studentenstädten den Wohnungsbedarf, in dünner besiedelten Regionen dagegen den Wohnungsleerstand. Die Folge: Dort, wo die Mieten ohnehin schon hoch waren, sind sie stark gestiegen.

Dort, wo sie niedrig waren, sind sie nur mäßig gestiegen oder gesunken. Der Trend zur Bevölkerungskonzentration in Ballungsregionen wird sich voraussichtlich fortsetzen.

Der empirische Befund legt nahe, dass Immobilienpreise u. a. in Berlin, München, Frankfurt und Stuttgart spekulativ überhöht sind. Investoren, die zu diesen Preisen kaufen, weil sie auf stärker steigende Mieten setzen, gehen ein hohes Risiko bei relativ geringer Mietrendite ein. Eine bundesweite Immobilienblase mit gesamtwirtschaftlichen Risiken liegt jedoch bisher nicht vor. Eine gesamtwirtschaftlich bedenkliche Häufung risikoreicher Finanzierungen ist nicht festzustellen. Bilanzauswertungen ergaben, dass sich die Eigenkapitalquote in der Immobilienwirtschaft erhöht hat.

In den Ballungsräumen stößt die Mobilisierung von Bauland zunehmend an Grenzen. Das gilt vor allem für die Kernstädte in Höchstpreisregionen wie München oder Frankfurt. Ohne Einbeziehung der Umlandgemeinden werden sich die Engpässe nur unzureichend reduzieren lassen.

Sollten Fördermittel zur Ankurbelung des Wohnungsbaus eingesetzt werden, sollte darauf geachtet werden, dass in schrumpfenden Regionen die Wohnungsleerstände nicht durch Fehlanreize erhöht werden. Da die Einwohnerzahl in der Mehrzahl der Kommunen in einigen Jahren voraussichtlich wieder sinkt, steigen hierfür die Risiken.

Zahlenmäßig wurden in Deutschland genug Bauvorhaben genehmigt, um die Nachfrage zu bedienen. Die Umsetzung dauert im Mietwohnungsbau jedoch wenigstens zwei bis drei Jahre. Es könnte sich lohnen, dass eine Kommission analog zur Baukostensenkungskommission den gesamten Prozess von der Baulandbereitstellung bis zur Baufertigstellung analysiert und Empfehlungen zur schnelleren Umsetzung von Bauvorhaben erarbeitet.

► Die Studie zum Download (PDF)

(Quelle: KFW Research: Fokus Volkwirtschaft Nr. 188, 13.11.2017)

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